2025/01/03
农村房屋买卖合同被判决无效后相关利益损失的认定——阎某诉刘某农村房屋房屋买卖合同纠纷案（人民法院案例库案例）
农村房屋买卖合同被判决无效后相关利益损失的认定阎某诉刘某农村房屋房屋买卖合同纠纷案（人民法院案例库案例）
入库编号2024-08-2-091-002
关键词：房屋买卖合同 农村房屋买卖 合同无效利益损失
基本案情
2007年8月11日，阎某将其所有的位于山西省长治市某村XX号集体土地使用面积为256平方米的宅院及北屋五间、西屋两间、东屋两间、厕所简易房等，以人民币100000元（币种下同）的价格转卖给了城镇居民刘某。在刘某支付100000元购房款后，阎某将宅院及房屋并集体土地使用证交付刘某。刘某在居住使用期间对宅院大门进行更换、加装了雨棚、用彩钢板修补房顶等。2019年3月，阎某向人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认双方于2007年8月11日签订的案涉房屋买卖协议无效；2.刘某退还阎某房屋，阎某退还刘某购房款100000元。
诉讼中，刘某提起反诉，请求判令：1.阎某返还购房款100000元；2.阎某支付刘某对房屋和院落的修缮、改造费用26900元及补偿款700000元（以评估价为准）；3.阎某支付上述款项后，刘某返还宅院及房屋。
审理中，刘某申请对涉案宅院的区位补偿价进行评估，但因不具有鉴定条件，导致鉴定未果。
山西省长治市潞州区人民法院于2021年8月23日作出(2021)晋0403民初1190号民事判决：一、确认阎某与刘某于2007年8月11日签订的协议书无效；二、阎某于判决生效后十日内退还刘某购房款100000元；三、阎某于判决生效后十日内赔偿刘某224000元；四、刘某自收到阎某上述款项后十日内将位于长治市某村XX号宅院及房屋退还给阎某；五、驳回阎某的其他诉讼请求；六、驳回刘某的其他诉讼请求。宣判后，当事人均未上诉，判决已发生法律效力。
裁判理由
法院生效裁判认为：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款规定民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，阎某与刘某的房屋买卖发生于民法典施行前，故应适用当时的合同法等相关法律规定处理。
《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，阎某与刘某签订的协议书，名义上转让的是房屋，但根据房地一体原则，实则处分了村集体土地使用权，违反了我国土地管理法的强制性规定，应属于无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案协议书确认无效后，阎某应当向刘某返还购房款，刘某应当退还涉案宅院及房屋。对刘某主张因协议无效而产生的损失，因双方均存在过错，应当根据各自过错承担相应的赔偿责任。阎某对外转让农村房屋及宅基地违反了我国法律的禁止性规定，且在刘某占用、使用多年后，又以签订的合同违法为由，主张合同无效，亦违背诚实信用原则，其应负合同无效的主要责任；刘某作为城镇居民，未经批准违反法律规定购买农村宅基地及房屋，亦存在过错，应负合同无效的次要责任。对刘某主张的更换大门、加装雨棚、彩钢板修补房顶等修缮、添附费用，法院酌情确定价值为20000元。对刘某主张的宅基地区位补偿评估价或拆迁利益补偿，因涉案房屋未被列入拆迁范围，无法确定拆迁利益，且目前因客观原因无法对宅基地区位补偿进行评估，该价值亦无法确定，但考虑刘某因协议无效而产生的巨大的信赖利益损失，如对此不予处理，将导致利益失衡，法院综合考量涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素，酌情认定刘某的该部分损失为300000元。综上，对刘某产生的上述损失，法院综合考虑本案实际情况后酌定阎某应承担70%的赔偿责任，即赔偿224000元[(300000元+20000元)70%]。
裁判要旨
农村房屋买卖协议因违反法律禁止性规定而属无效协议，协议无效后双方负互返还义务，但是买方的信赖利益损失应当根据涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素予以酌情认定，并由卖方根据过错程度负责赔偿。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第157条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第58条)
《中华人民共和国土地管理法》第9条第2款、第11条、第62条
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定人民法》（法释（2020）15号 ）第1条第2款
一审： 山西省 长治市潞州区人民法院 (2021)晋0403民初1190号 民事判决(2021年8月23日)
2024/12/19
农村宅基地使用权转让合同不因受让人已拥有其他宅基地使用权而无效——汪某军诉汪某荣定金合同纠纷案（人民法院案例库案例）
汪某军诉汪某荣定金合同纠纷案 农村宅基地使用权转让合同不因受让人已拥有其他宅基地使用权而无效
关键词：民事 定金合同 农村宅基地 买卖合同 合同效力审查
基本案情
原告汪某军诉称：2016年11月16日，原告汪某军与被告汪某荣经协商确定原告以550000元的价格向被告购买位于江山市双塔街道灵泉村某小区*号的宅基地，并向被告支付了3万元定金。后经了解，案涉宅基地不在同一集体经济组织范围内，农村的宅基地不能买卖，而且原告在双塔街道灵泉村已有一处宅基地，根据一户一宅的法律规定，亦不能再购买其他宅基地。故原告请求法院判令：1.确认原、被告签订的协议书无效；2.被告返还原告28000元定金。被告汪某荣辩称：第一，被告通过合法途径取得案涉宅基地的使用权。2009年12月，江山市双塔街道灵泉村根据江山市政府相关政策，将灵泉村某小区的宅基地对符合条件的竞标主体实施公开招标。被告通过公开竞标，以总价232900元的价格取得某小区*号宅基地的使用权，并与灵泉村村委签订了中标协议书。第二，原被告双方自愿协商并经村委同意后签订宅基地转让协议，该份协议系双方真实的意思表示。原告多次以资金困难为由拒绝继续履行合同，其行为已构成违约。依据相关法律规定，原告支付被告的定金应不予退还，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明：原告汪某军系江山市双塔街道灵泉村集体经济组织成员。2009年12月4日，灵泉村经村民代表公决，灵泉村新村建房地块以竞投基础设施配套费及择位费决定农户建房位置，被告汪某荣通过竞标取得*号地块的使用权。2016年11月16日，被告向原告出具《收条》一份。该收条记载：今收到汪某军叁万元，作为灵泉村某小区*号宅基地的转让定金，余款伍拾贰万元于2016年11月20日前付清。双方不得反悔，买方若反悔，则参万元定金归卖方所有，不得退还，卖方若反悔，则退还叁万元定金并另付参万元违约金。
2016年11月22日，原、被告签订了《协议书》一份。该份协议书约定：被告将位于某小区100m²的宅基地转让给原告，计价550000元。在订协议时一次性付清，付清后，该宅基地使用权属汪某军所有。灵泉村村民委员会在该协议书上盖章确认。
浙江省江山市人民法院于2017年2月13日作出(2016)浙0881民初5468号民事判决：驳回原告汪某军的诉讼请求。宣判后，原告汪某军提出上诉。浙江省衢州市中级人民法院于2017年4月20日作出(2017)浙08民终334号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为：本案主要争议焦点为案涉宅基地转让协议书是否合法有效。第一，《土地管理法》第六十二条、第六十三条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。其立法宗旨在于保护农民宅基地的专有使用权，防止农民因宅基地的转让丧失宅基地的使用权，从而丧失基本的生存权利，影响社会的稳定。上述规定仅限定了宅基地的审批资格，即出卖后不得再申请宅基地，并未禁止宅基地使用权的出租、转让。《物权法》第一百五十五条规定：已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。亦未禁止宅基地使用权的依法转让。第二，从我国当前宅基地使用现状分析。部分村民因土地改革分配、继承、赠与等多种原因获得两处以上宅基地。若完全禁止宅基地的转让，可能造成宅基地的闲置和浪费，不利于宅基地资源发挥应有的作用。第三，从宅基地的所有权、使用权主体分析。《土地管理法》第八条、第十条规定：宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。即宅基地所有权主体为村农民集体所有，使用权主体为集体经济组织成员，经营、管理主体为村集体经济组织或村民委员会。因此，村集体经济组织或村民委员作为宅基地的经营、管理者，可以有条件地允许村集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让。
具体到本案，被告基于市政府的相关政策于2009年通过公开竞标的方式取得涉案宅基地的使用权（该宅基地位于原告所在的集体经济组织范围内）。2016年11月，原告汪某军作为灵泉村集体经济组织内部成员，与被告自愿协商并经灵泉村村民委员会盖章同意，签订了宅基地转让协议书。该协议书内容未损害灵泉村集体经济组织利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当依法确认为有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告虽主张其已有一处宅基地，依法不得再另行审批建房。但因原告是否可以审批建房，属于另一法律关系的调整范畴，并不必然导致原、被告转让宅基地使用权行为的无效。根据2016年11月16日被告向原告出具的收条记载，被告收取了原告宅基地使用权转让定金30000元。现因原告违约，根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。故依法作出如上裁判。
裁判要旨
受让人在宅基地使用权转让合同签订前已有其他宅基地房屋的，并不影响该宅基地使用权转让合同的效力。
关联索引
《中华人民共和国土地管理法》第9条、第11条、第62条
《中华人民共和国民法典》第586条、第587条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第115条)
一审： 浙江省 江山市人民法院 (2016)浙0881民初5468号民事判决(2017年2月13日)
二审：浙江省衢州市中级人民法院 (2017)浙08民终334号 民事判决(2017年4月20日)
2024/11/24
《浙江省土地管理条例》规定的宅基地面积标准
《浙江省土地管理条例》规定的宅基地面积标准
《浙江省土地管理条例》
第五十五条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准（包括附属用房、庭院用地），使用耕地的，最高不得超过一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不得超过一百四十平方米；山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过一百六十平方米。
农村村民宅基地和公寓式住宅的具体标准与管理办法，由设区的市、县（市、区）人民政府按照国家和省有关规定结合当地实际制定。
2024/11/24
《天津市土地管理条例》（2022年1月1日起施行）宅基地面积标准
《天津市土地管理条例》（2022年1月1日起施行）宅基地面积标准
《天津市土地管理条例》
第五十四条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。人均耕地面积不足六百六十七平方米的村庄，每户宅基地用地面积不得超过一百六十七平方米；人均耕地面积在六百六十七平方米以上的村庄，每户宅基地用地面积不得超过二百平方米。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，区人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以统一规划建设村民住宅，保障农村村民实现户有所居。
农村村民经批准易地建造住宅的，原宅基地应当交还农村集体经济组织；属于建新拆旧的，原地上建筑物应当自行拆除。
允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡镇人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。
2024/11/24
《陕西省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》（2022年12月1日起施行）宅基地面积标准
《陕西省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》（2022年12月1日起施行）宅基地面积标准
《陕西省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》
第五十三条 农村村民每户只能有一处宅基地，城市郊区、平原每户不超过一百三十三平方米，川地、塬地每户不超过二百平方米，山地、丘陵地每户不超过二百六十七平方米。
2024/11/24
《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（2024年5月1日起施行）中规定的申请宅基地条件
《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（2024年5月1日起施行）中规定的申请宅基地条件
《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》
第三十七条 农村村民应当以户为单位向农村集体经济组织申请使用宅基地；没有设立农村集体经济组织的，应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。公示时间不得少于五个工作日。
申请使用宅基地应当符合下列条件之一：
（一）因结婚等原因分户，且当前户内人均宅基地面积小于规定标准；
（二）符合政策规定迁入农村集体经济组织，落户成为正式成员且在原籍没有宅基地；
（三）因自然灾害损毁或者躲避地质灾害需要搬迁；
（四）原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用；
（五）现住房影响乡村建设相关规划，需要搬迁重建；
（六）法律、法规规定的其他条件。
2024/11/23
《内蒙古自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2023年3月1日起施行）有关宅基地管理规定
《内蒙古自治区实施中华人民共和国土地管理法办法》（2023年3月1日起施行）有关宅基地管理规定
《内蒙古自治区实施中华人民共和国土地管理法办法》
第二节 宅基地管理
第五十二条 盟、设区的市、旗县（市）、苏木乡镇国土空间规划和嘎查村庄规划应当统筹考虑农村牧区农牧民生产、生活需求，突出节约集约用地导向，科学划定宅基地范围。
农村牧区农牧民申请宅基地建住宅的，应当符合国土空间规划、村庄规划和用途管制要求，不得占用永久基本农田，尽量利用原有宅基地和村内空闲地。
任何单位和个人不得以未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害女性农牧民的宅基地相关权益。
第五十三条 农村牧区农牧民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过自治区规定的标准。
自治区人民政府应当根据不同地域类型、耕地资源、人口密度、农村牧区生产生活习惯等因素，依法依规分类制定宅基地面积控制标准，确保土地公有性质不变、耕地红线不突破、农牧民利益不受损。
第五十四条 符合下列条件之一的，农村牧区农牧民可以申请使用宅基地：
（一）因结婚、分户等原因确需建房的；
（二）因自然灾害或者实施嘎查村庄规划需要搬迁的；
（三）非本嘎查村户籍人口落户本嘎查村成为集体经济组织成员，没有宅基地的；
（四）原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第五十五条 农村牧区农牧民申请宅基地的，应当以户为单位向嘎查村集体经济组织提出申请；没有设立嘎查村集体经济组织的，应当向所在的嘎查村民小组或者嘎查村民委员会提出申请。
经嘎查村民集体讨论通过并在本集体范围内公示，公示时间不少于十日。公示结束无异议的，报苏木乡镇人民政府、街道办事处审核批准。公示有异议的，由受理申请的嘎查村进行调查，经调查异议成立的，退回申请；异议不成立的，报苏木乡镇人民政府、街道办事处审核批准。宅基地建设涉及占用农用地、未利用地的，应当依法办理转用审批手续。
农村牧区农牧民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由旗县级以上人民政府农牧主管部门依法处理。
第五十六条 有下列情形之一的，农村牧区农牧民申请宅基地不予批准：
（一）宅基地选址不符合嘎查村庄规划的；
（二）占用永久基本农田的；
（三）将原有农村牧区住宅出卖、出租、赠与或者改作生产经营用途，再申请宅基地的；
（四）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；
（五）结婚后单独立户男女一方已有宅基地的；
（六）在地质灾害易发区选址建房可能引发地质灾害的；
（七）法律、法规规定不予批准的其他情形。
第五十七条 允许进城落户的农牧民依法自愿有偿退出宅基地。退出的宅基地优先用于保障本集体经济组织成员的宅基地需求。
鼓励嘎查村集体经济组织及其成员通过自主经营、合作经营、委托经营等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
第五十八条 农村牧区农牧民因易地搬迁、地质灾害避让搬迁、土地整治、危房改造等原因，确需使用本集体经济组织以外的农牧民集体所有土地建设住宅的，经安置所在地的嘎查村集体经济组织同意，可以依法申请使用安置所在地的集体土地，但应当退出本集体经济组织的原有宅基地。
2024/11/22
《辽宁省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2022版）规定的辽宁省宅基地面积标准及申请宅基地条件
《辽宁省实施中华人民共和国土地管理法办法》（2022版）规定的辽宁省宅基地面积标准及申请宅基地条件
《辽宁省实施中华人民共和国土地管理法办法》（2022版）
第二十条农村村民新建住宅，宅基地的用地标准按照下列规定执行：
（一）人均耕地超过六百六十七平方米的村，每户不得超过三百平方米；
（二）人均耕地六百六十七平方米以下的村，每户不得超过二百平方米。
在前款规定的限额内，市、县人民政府可以根据实际情况，具体规定本行政区域内的农村宅基地标准。
第二十一条符合下列条件之一的，可以申请宅基地：
（一）农村村民户无宅基地的；
（二）农村村民户除父母身边留一子女外，其他成年子女确需分户，以及三代以上同住一处并且已有宅基地人均建筑面积低于二十平方米的；
（三）回乡落户的复退军人和回乡定居的华侨以及港澳台同胞，需要建住宅而无宅基地的；
（四）宅基地影响村镇建设规划被收回的；
（五）其他依法可以申请宅基地的。
