2025/02/19
国土资源部监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知 国土资发〔2002〕265号
国土资源部监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知 国土资发〔2002〕265号
各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局)、监察厅，计划单列市国土资源行政主管部门、监察局，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：
《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)下发以来，全国国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作取得了明显成效。但是，各地工作进展不平衡，本应用市场机制配置土地的，一些领导仍然行政干预土地供应方式，没有实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让，致使国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度不落实。为全面贯彻落实中央纪委第七次全会和国务院第四次廉政工作会议精神，严格实行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地(以下简称经营性土地)使用权以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，加强廉政建设，现就有关问题通知如下：
一、通过招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权是从源头防治土地供应环节产生腐败的有效措施
由于土地资产数额巨大，并且具有价值增值性和供给稀缺性等特点，土地供应环节成为腐败分子非法牟取暴利的重点领域。分析土地批租领域发生的腐败现象，实质就是在土地资源配置上，特别是在经营性土地的配置上，个别腐败分子违背市场规律，利用行政职权，搞权钱交易和暗箱操作，攫取巨额的地价差额。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度充分体现了公开、公平、公正的市场经济原则，抑制权力进入市场，减少了人为因素对土地配置的干预和影响，从制度和源头上保证了土地批租领域的廉政建设。
党中央、国务院对此高度重视。今年，中央纪委部署从源头防治腐败任务时明确提出，要实行经营性土地使用权出让招标拍卖制度；国务院第四次廉政工作会议明确要求：今年，各地区、各部门都要实行经营性土地出让招标拍卖制度。为此，各级人民政府土地行政主管部门一定要统一思想，充分认识招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的重要意义。对经营性土地使用权全部实行招标、拍卖或者挂牌出让，并将其作为国土资源管理的重要制度和行政纪律，切实抓好落实。
二、规范领导干部从政行为，严禁干预土地资源配置
要适应社会主义市场经济发展的要求，进一步转变政府职能，必须充分发挥市场配置土地资源的基础作用，经营性土地使用权出让必须通过市场机制来运作。各级领导干部不得干预经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让。严禁用行政手段，以打招呼、批条子等各种形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等。经营性土地使用权出让必须进入市场，全部实行招标、拍卖或者挂牌出让。如果领导干部继续搞个人审批，无论有没有权钱交易的行为，都属于违反纪律。
三、强化政府土地的集中统一管理，保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的落实
坚持土地的集中统一管理，严格控制土地供应总量，实行土地集中统一供应是保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度落实，避免多头供地、恶性竞争的基本前提。各类工业园、科技园、开发区用地和各单位使用的原划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用地的，必须由当地人民政府土地行政主管部门统一管理、统一供应。出让的每幅地块位置、面积、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地行政主管部门会同城市规划、建设、房产管理部门拟定方案，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门集中统一组织实施。
四、加大土地供应的信息披露力度，创造市场竞争的环境
土地供应信息在更广泛的领域公开，不仅是政府提供服务的重要职责，也是创造有效需求，形成市场竞争环境的重要保证。市、县人民政府土地行政主管部门要根据当地社会经济发展计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况制定土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后实施。土地使用权出让计划及土地供应信息要在有关媒体向社会广泛公布，防止暗箱操作。
五、严格依法规范土地使用权招标拍卖挂牌出让，确保土地交易的公开、公平、公正
国有土地使用权招标拍卖挂牌出让必须严格按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)的规范要求执行。市、县人民政府土地行政主管部门要定期及时向社会公开发布国有土地使用权出让计划。经营性土地使用权必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，其他土地的供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。招标拍卖挂牌底价必须根据土地估价结果和政府产业政策集体决策，并严格保密。要统一土地使用权招标拍卖挂牌出让文件，严格规范土地使用权招标拍卖挂牌出让程序。各地要积极采取有效措施，全面落实《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，确保土地使用权招标拍卖挂牌出让的规范、有序进行，促进土地市场的健康发展。
六、加强监督检查，防治土地批租领域的腐败
各级土地行政主管部门和监察机关要加强对经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的监督检查。对经营性土地使用权规避招标拍卖挂牌，仍采取协议出让和划拨的；对单位和个人擅自先行立项、先行选址定点、先行确定地价的；对在土地使用权招标拍卖挂牌出让中弄虚作假、徇私舞弊的；对领导干部干预和插手土地使用权招标拍卖挂牌出让等违纪违法行为，都要严厉追究主管部门及有关人员的责任。应当给予党纪处分的，移送党的纪律检查机关处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
今年年底前，国土资源部和监察部要对各地的经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作进行联合检查。重点检查土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的落实和协议出让土地使用权的情况。
国土资源部
监 察 部
二○○二年八月二十六日
2024/12/25
“土地出让金返还协议”是否有效？
土地出让金返还协议是否有效？
审判实践中，地方政府与受让方事先约定受让方取得国有土地使用权的价格，如果公开招拍挂的价格高于双方约定的价格，差价部分返还给受让方，此种土地出让金返还协议的效力如何？
最高法院民一庭2021年第23次法官会议纪要讨论认为：上述情形下，土地出让金返还协议因违反法律的强制性规定且损害国家利益而无效。
第一，国有土地使用权出让通常应当采取公开竞价方式进行，土地出让金返还协议有违公开公平公正原则，因违反《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国拍卖法》的相关强制性规定而无效。根据《中华人民共和国民法典》第三百四十七条第二款（原《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款）的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《中华人民共和国招标投标法》第三十二条、第五十三条规定，投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益，否则中标无效。《中华人民共和国拍卖法》第三十七条、第六十五条规定，竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效。土地出让金返还协议提前确定了某一特定主体取得土地使用权的实际价格，使该主体在公开竞价中处于优势地位，本质上系串通行为，违反了前述法律的强制性规定，既导致国家土地出让收入减少，也扰乱了国有土地使用权出让市场秩序，故应认定土地出让金返还协议无效。
第二，土地使用权出让金收支及用途法定，土地出让金返还协议导致国家土地出让收入流失，损害了国家利益。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十九条和《中华人民共和国土地管理法》第五十五条的规定，土地使用权出让金用途法定，应按照收支两条线严格管理。为规范国有土地使用权出让收支管理，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）明确规定不得以各种名义减免或者变相减免土地出让收入。2021年5月，相关部门又发布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号）。由此可见，国家对于土地使用权出让金收支的监督管理力度在不断加强。土地出让金返还协议导致原本应缴入国库的国有土地使用权出让收入流失，损害了国家利益。
第三，因土地出让金返还协议无效，当事人请求继续履行合同或者承担相应违约责任的，应不予支持。对于土地出让金返还协议无效的后果，应按照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定处理。
2024/11/24
《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（2022年11月1日起施行）规定国有建设用地供应应符合哪些要求？
《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（2022年11月1日起施行）规定国有建设用地供应应符合哪些要求？
《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（2022年11月1日起施行）
第四十二条 国有建设用地供应，应当符合下列要求：
（一）土地权利清晰；
（二）安置补偿到位；
（三）不涉及法律经济纠纷；
（四）地块位置、使用性质、开发强度等规划条件明确；
（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。
2024/11/14
天津市人民政府关于印发天津市国有建设用地有偿使用规定的通知 津政规〔2023〕6号
天津市人民政府关于印发天津市国有建设用地有偿使用规定的通知 津政规〔2023〕6号
各区人民政府，市政府各委、办、局：
现将《天津市国有建设用地有偿使用规定》印发给你们，望遵照执行。
天津市人民政府
2023年12月8日
天津市国有建设用地有偿使用规定
第一章 总则
第一条 为合理利用土地资源，加强国有建设用地有偿使用管理，规范国有建设用地有偿使用行为，保护有关当事人的合法权益，促进经济发展和城市建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市土地管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于天津市行政区域内国有建设用地使用权出让、租赁和作价出资（入股）等有偿使用行为。
第三条 市和区人民政府应当加强国有建设用地有偿使用管理工作。市规划资源部门统一负责全市行政区域内国有建设用地有偿使用管理工作。各区规划资源部门在市规划资源部门指导下，负责本行政区域内国有建设用地有偿使用管理工作。其他相关行政管理部门按照各自职责做好相关工作。
第四条 国有建设用地应当依法以有偿方式取得，法律、行政法规规定可以以划拨方式取得的除外。
第五条 对可以使用划拨国有建设用地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育以及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，政府可以国有建设用地使用权作价出资（入股）方式提供土地，与社会资本共同投资建设。
第二章 出让
第六条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
第七条 下列国有建设用地使用权可以采取协议方式出让：
（一）出让工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以外用途的国有建设用地，其出让计划公布后同一宗土地只有一个意向用地者的；
（二）原划拨、承租国有建设用地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、规章等明确应当收回国有建设用地使用权重新公开出让的除外；
（三）划拨国有建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章等明确应当收回国有建设用地使用权重新公开出让的除外；
（四）出让非住宅的国有建设用地使用权人申请续期，经审查准予续期的；
（五）法律、法规、规章等明确可以协议出让的其他情形。
第八条 市规划资源部门组织有关部门统筹编制全市年度国有建设用地使用权出让计划，经市人民政府批准后，由市规划资源部门公布并组织实施。
第九条 拟出让地块应当符合国土空间规划、国家产业政策等要求，土地权属清晰无纠纷，安置补偿落实到位，规划条件明确，并具备动工开发所必需的其他基本条件。
第十条 规划资源部门拟定地块出让方案，明确地块的土地用途、规划条件、使用年限、出让方式、土地价格、土地出让金缴纳期限及其他要求。
在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下，对政策允许将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质等产业准入要求作为土地供应前置条件的，设置土地供应前置条件时，提出土地供应前置条件的部门应当书面明确设置土地供应前置条件的理由或者必要性、适用要求、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式等。规划资源部门认为相关前置条件不影响公平、公正竞争的，可以予以设置。
第十一条 市、区规划资源部门应当根据拟出让地块的土地用途、规划条件、土地市场情况和政府产业政策，组织对拟出让地块的价格进行评估，综合确定协议出让底价、招标标底、拍卖和挂牌的底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。
第十二条 土地出让金由两部分组成，即国有建设用地使用权出让成本和出让收益。其中，招标、拍卖、挂牌方式出让的商业、旅游、娱乐、商品住宅等项目，市级土地出让收益不低于出让底价的30%，区级土地出让收益不低于出让底价的28%；其他出让项目土地出让收益不低于出让底价的25%。
第十三条 划拨国有建设用地办理协议出让时，规划资源部门组织评估，依据评估结果确定协议出让底价。土地出让收益原则上按协议出让底价收取，协议出让底价低于出让土地使用权市场价格30%的，土地出让收益按市场价格30%收取。
第十四条 出让停车设施用地，出让底价根据停车设施用地估价结果、产业政策、土地市场情况等综合确定，不得低于国家规定的最低价标准。土地出让收益不低于出让底价的1.5%；利用地下空间的，地下空间部分土地出让收益不低于出让底价的0.75%。
第十五条 已出让国有建设用地经依法批准改变用途或者容积率等使用条件，需补缴土地出让金的，计算方法按照国家有关规定执行。
第十六条 商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性国有建设用地使用权公开出让的，由土地所在区人民政府组织拟定土地出让方案，经市规划资源部门审核后，报市人民政府批准。上述经营性土地位于中心城区等特定区域的，由市规划资源部门拟定土地出让方案，报市人民政府批准；位于滨海新区及其各开发区的，由滨海新区规划资源部门拟定土地出让方案，报滨海新区人民政府批准。
前款规定情形以外出让其他国有建设用地使用权的，由土地所在区规划资源部门拟定土地出让方案，报区人民政府批准。
土地出让方案经批准后，由市或者区规划资源部门组织实施出让，与受让人签订国有建设用地使用权出让合同。
第三章 租赁
第十七条 对原有划拨国有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。
支持工业项目及其他符合规定的产业项目采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等方式用地。
经营性房地产开发项目用地，不得采取租赁方式供地。
第十八条 以租赁方式供应国有建设用地的，租金应当按照国家和本市有关规定执行。承租人取得国有建设用地使用权时未支付其他土地费用的，年租金标准应按评估地价全额折算；承租人取得国有建设用地使用权时支付了相关土地费用的，年租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。
第十九条 国有建设用地使用权人对以划拨方式取得的国有建设用地使用权，经依法批准变更为以租赁方式使用的，年租金标准按照办理时点基准地价的1.5%确定。基准地价尚未覆盖的区域及尚未涵盖的土地用途，年租金标准按照国有建设用地使用权市场价格的1.5%确定。
第二十条 以租赁方式供应国有建设用地的，由土地所在区规划资源部门拟定租赁方案，报区人民政府批准。国有建设用地使用权人应当与规划资源部门签订国有建设用地使用权租赁合同。
第四章 作价出资（入股）
第二十一条 政府投资建设不以盈利为目的、具有公益性质的农产品批发市场，可按作价出资（入股）方式供应土地，但禁止改变用途和性质。
政府可以国有建设用地使用权作价出资（入股）方式供应标准厂房、科技孵化器用地。
第二十二条 国有企业、经营类事业单位原使用的生产经营性划拨国有建设用地，符合国家有关行业、企业类型和改革需要的，可采用作价出资（入股）方式有偿使用。
第二十三条 以作价出资（入股）方式供应国有建设用地的，由市规划资源部门拟定作价出资（入股）方案，报市人民政府批准。
第二十四条 以作价出资（入股）方式供应国有建设用地的，规划资源部门应当依法提请本级人民政府授权特定机构履行出资人职责。
第五章 监管处置
第二十五条 规划资源部门应当依据相关法律、法规、规章和合同约定，加强对国有建设用地供应和开发利用环节的监测监管，及时处置违法违规行为。
第二十六条 对于提出将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质等产业准入要求作为土地供应前置条件的，相关主管部门按照谁提出、谁负责、谁监管的原则，强化供后监管，信息与规划资源部门共享。对于项目建设没有达到要求的，相关主管部门应当按照各自职责依法依约进行处置。
第二十七条 依法收回国有建设用地使用权需要给予补偿的，应当考虑土地使用年限、土地取得成本、开发投入、合理的直接损失等综合因素，参考国有建设用地使用权市场价格，对国有建设用地使用权人给予适当补偿。
第六章 附则
第二十八条 本规定自印发之日起施行，有效期5年。
2024/11/02
对土地出让中行政机关不当义务转嫁行为的审查与权利保护—金某张某诉X县自然资源局取消竞得人资格决定、A市自然自然和规划局行政复议案（湖南省高院二等奖案例、全国案例分析评选优秀奖案例）
案例奖项
全国法院系统2022年度优秀案例分析评选优秀奖
湖南法院2022年度优秀案例分析评选二等奖
案件索引
一审：湖南省涟源市人民法院（2020）湘1382行初16号
二审：湖南省娄底市中级人民法院（2020）湘13行终133号
再审：湖南省高级人民法院（2021）湘行再16号
裁判要旨
1.土地管理部门对土地竞得人签订出让合同设置除按约付款以外的其他限制性条件，没有法律依据。
2.行政机关应当全面系统地执行本部门及与行业管理目的紧密相关的其他部门的法律规定。行政机关违反相关规定并改变以往做法，将其应尽的注意义务转变成相对人的履约义务，系不当增加相对人义务、减轻自身责任的义务转嫁行为。
3.行政机关以相对人未能完成其违法增设的履约义务为由，作出对相对人不利的处理决定，明显不当。
基本案情
2018年6月4日，原X县国土资源局在两宗加油站用地的《出让公告》《出让须知》中明确：竞得者在竞得该宗地二个月内办好新建加油站相关审批、备案手续，并持相关新建加油站手续，与X县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，否则将视为违约。
2018年7月4日，金某、张某以联合竞买的形式竞得上述两宗加油站用地的使用权，并签订《成交确认书》。两人在向X县商务粮食局申请办理新建加油站手续时，被告知该地段加油站项目规划确认文件省商务厅已经审批并处于有效期限内，故其未能取得规划确认文件（即出让公告要求两个月内办好的新建加油站审查、备案手续），无法按时签订《国有建设用地使用权出让合同》。
原X县国土资源局经催告并组织听证后，于2019年8月20日作出《取消竞得人资格决定书》，以金某、张某未在规定时间内持新建加油站相关审批手续签订《国有建设用地使用权出让合同》为由，取消其竞得人资格，解除《成交确认书》。A市自然资源和规划局作出行政复议决定，对此予以维持。金某、张某不服，遂诉请撤销《取消竞得人资格决定书》及行政复议决定。
裁判结果
一审法院判决驳回金某、张某的诉讼请求，二审法院判决驳回上诉，维持原判。再审法院判决撤销一、二审判决，撤销《取消竞得人资格决定书》及行政复议决定。
裁判理由
一、二审法院认为，金某、张某参加土地竞拍，即是接受和认可《出让公告》中设置的限制性条件。X县自然资源局设置的限制性条件不违反法律法规。X县自然资源局没有在挂牌前必须查明并披露规划确认文件是否已经由他人取得并公布该政府信息的法定职责。金某、张某未按《出让公告》的规定履行办好新建加油站相关审批、备案手续的合同义务，构成严重违约。X县自然资源局据此取消其竞得人资格并无不当。
湖南省高级人民法院再审认为，土地招拍挂制度是为了使土地出让收益最大化。竞买人竞得土地并签订成交确认书后，其首要义务是按照约定时间、金额支付土地出让金并签订出让合同，然后依法取得土地使用权。国土资厅（2005）485号《关于加油站用地招标拍卖挂牌政策复函》也规定，竞得人通过招标拍卖挂牌方式取得土地使用权后，再办理有关部门规定的建设和经营手续。法律没有规定竞买人以最高价竞得土地并签订成交确认书后，土地管理部门还可以对签订出让合同增设除按约付款以外的其他条件。X县自然资源局在《出让公告》中对签订出让合同设置限制性条件，致使竞得人无法按期付款并签订出让合同，没有法律依据。
《成品油市场管理办法》第二十二条规定，以招拍挂方式供地的加油站项目，招标方、拍卖委托人须取得规划确认文件，而参与加油站用地招拍挂的竞买人必须取得商务部门的预核准文件。X县人民政府新政办发〔2012〕22号《关于加油站建设经营管理的暂行规定》亦详细规定了预核准文件、规划确认文件与土地拍卖之间的关系，加油站商务审批与土地出让之间的先后顺序及相关程序。X县自然资源局在涉案加油站用地出让以前，均按上述规定操作，但从涉案土地出让开始，改变了以往的做法，与上述规定明显不符。
X县自然资源局未依法取得商务部门的规划确认文件，甚至对商务部门的经营许可核发情况未尽审慎调查注意义务，在案涉规划确认文件早已被核发给他人的情况下，还通过设置出让合同签订条件的方式，将其应尽的法律义务转变成竞得人的履约义务。该做法系不合理地减轻自身责任，加重对方义务，并导致金某、张某竞得涉案土地后即使向相关部门申请报批手续，也无法达到签订出让合同的条件。金某、张某的竞得人资格被取消后，X县自然资源局又两次组织涉案加油站用地拍卖均流拍或终止，进一步说明涉案拍卖公告增设的条件属于竞买人无法克服的障碍。X县自然资源局以未达到该条件为由取消金某、张某的竞得人资格，并解除《成交确认书》，处理明显不当。
2024/10/30
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
（1990年5月19日国务院令第55号发布。根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订）
第一章 总则
第一条 为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。
第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。
第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。
第六条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
第七条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。
登记文件可以公开查阅。
第二章 土地使用权出让
第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
第九条 土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第十四条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十五条 出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十六条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第三章 土地使用权转让
第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。
第二十一条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
第二十六条 上述使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
第二十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。
第四章 土地使用权出租
第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第二十九条 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十条 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第三十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。
第五章 土地使用权抵押
第三十二条 土地使用权可以抵押。
第三十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第三十四条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。
抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。
第三十六条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。
第三十七条 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。
第三十八条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。
第六章 土地使用权终止
第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第七章 划拨土地使用权
第四十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
第八章 附则
第四十八条 依照本条例的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
第四十九条 土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。
第五十条 依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用管理办法，由财政部另行制定。
第五十一条 各省、自治区、直辖市人民政府应当根据本条例的规定和当地的实际情况选择部分条件比较成熟的城镇先行试点。
第五十二条 本条例由国家土地管理局负责解释；实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第五十三条 本条例自发布之日起施行。
